Почем "квадрат"
Средняя стоимость квадратного метра при первичной продаже готового жилья (продаже квартир девелоперами в уже сданных новостройках по договору купли-продажи) в миллионниках составила в июле этого года 188 тыс. рублей. По сравнению с июнем цены почти не изменились (+0,5%), хотя в некоторых городах произошло довольно ощутимое подорожание, а в некоторых — снижение стоимости. Наиболее заметный месячный рост был зафиксирован в Самаре (+11,6%), падение — в Челябинске (-9,6%).
Самые дорогие сданные новостройки — в Москве (520 тыс. рублей за "квадрат"), самые дешевые — в Воронеже (117 тыс. рублей). В некоторых городах квартира в готовом доме стоит меньше, чем в строящемся. Например, в Уфе квадратный метр в сданной новостройке обойдется более чем на 15% дешевле, чем в незавершенном объекте. В Ростове-на-Дону цены на оба варианта одинаковые.
"Премия" за готовность в Москве самая высокая, она составляет почти 100 тыс. рублей за "квадрат" (более 20%). "При этом примечательно, что в столице объем нераспроданных квадратных метров в новостройках за год существенно сократился и составил -10,5% к июлю прошлого года", — говорится в отчете "Яндекс Недвижимости".
Комментируя возросшую привлекательность готовых новостроек, коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров отметил: "Застройщики активно мотивируют покупателей к выбору уже сданного жилья: в ряде случаев на такие квартиры предлагаются специальные условия и скидки, аналогичные тем, что применяются к строящимся объектам". По его словам, готовые квартиры особенно интересуют покупателей, для которых важна возможность быстрого заселения.
"Уменьшение объемов витрины в новостройках связано с последовательным восстановлением спроса, — заявил ТАСС эксперт. — Покупатели ожидали смягчения денежно?кредитной политики, и, как только это стало ощутимым, продажи активизировались".
Рынок ожил, но это не точно
Всего, по данным ДОМ.РФ, в январе — июле этого года в России было запущено 21,2 млн кв. м жилья в новостройках (против 26,1 млн кв. за 7 месяцев 2024 года). В июле застройщики вывели на рынок 3,5 млн кв. м новых проектов, что на 9% больше, чем год назад. В месячном выражении запуски растут второй месяц подряд. Для сравнения: в мае в России был зафиксирован пятилетний антирекорд — застройщики вывели на рынок всего 2,7 млн кв. м жилья (на 37% меньше, чем в апреле, и на 28%, чем в мае 2024 года).
Впрочем, делать на этом основании вывод о том, что летом ситуация стабилизировалась, неверно, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Количество сданных домов отражает вчерашний день. Строительство длится два-три года и более, если это масштабный жилой комплекс, то есть, по сути, то, что сдается сейчас, — это то, что начинало строиться и продаваться несколько лет назад. Это больше статистика задним числом, не отражающая текущих рыночных тенденций", — заявил он ТАСС.
Одновременно в этом году наблюдается рост числа застройщиков. Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 20 августа в РФ работали 4 403 застройщика, в январе — 4 196. Олег Репченко полагает, что это может быть связано с выходом региональных игроков за пределы своих регионов, в частности на столичный рынок.
"Такой тренд есть. Возможно, число застройщиков растет из-за этого. Не исключено, что играют роль технические факторы: застройщики могут создавать несколько юрлиц для оформления на каждый отдельный объект, чтобы в случае возникновения с ним проблем это не затронуло остальные", — допускает эксперт.
Девелоперский сюрреализм
По словам Олега Репченко, о состоянии рынка в большей степени говорят такие показатели, как запуск девелоперами новых проектов и реальный спрос: "В этом году новых объектов запускается меньше, чем в прошлые годы, и реальный спрос слабее". Действительно, по данным ДОМ.РФ, за первое полугодие в России начато строительство 17,8 млн кв. м — это минимальный уровень за последние три года.
Спрос, упавший в силу высокой ключевой ставки и недоступности ипотеки, следовало бы поддерживать, меняя ценовую политику, считает Репченко. "На любом рынке при затоваривании объявляются дисконты, распродажи и акции, — говорит он. — Но на рынке недвижимости сложился какой-то сюрреализм. Игра в повышение цен стала навязчивой идеей. Мы можем услышать от застройщиков: "Мы лучше обанкротимся, чем снизим цены".
Популярный на первичном рынке инструмент рассрочки, который, по данным эксперта, применяется в большом числе сделок, не гарантирует дохода застройщику. "Рассрочка — это вообще не продажа, а некое резервирование. Человек вносит относительно небольшую сумму денег, а остальное должен заплатить потом. Превратится ли это "потом" в продажу, неясно", — отмечает он. При таком положении вещей девелоперы не могут выстраивать долгосрочную бизнес-стратегию, а для получения "живых" денег вынуждены хотя бы не завышать цену на уже сданные объекты — рассрочка на рынке готового жилья практически не встречается.
Евлалия Самедова
